Accollo, quando conviene?

E' consuetudine pensare che chi si accolla un mutuo sta pagando solo il capitale perchè gli interessi li ha già pagati il venditore, ma questa è una affermazione falsa.

Chi si accolla un mutuo già in essere, non fa altro che accendere un nuovo mutuo di capitale e durata pari al capitale ed alla durata rimanente.

Fondamentalmente esiste un notevole vantaggio economico derivante dall'accollo: non si devono pagare le spese di accensione o apertura di un nuovo mutuo, anche se alcune banche in effetti tendono a scavalcare tale regola e a far pagare anche l'1% del capitale.

Uno svantaggio invece è quello di dover accettare il tipo di prodotto bancario ed i tassi già in essere.

Infatti risulta spesso troppo oneroso o svantaggioso estinguere o chiudere quel mutuo per accenderne un altro.

Oggi comunque esiste la "portabilità del mutuo" che sulla carta stabilisce per legge che è possibile spostare da una banca all'altra senza oneri e spese Ma anche qui spesso ci imbattiamo in spese extra che non dovrebbero esserci. Quindi bisogna sempre valutare e verificare bene prima di farlo.

Ovviamente dobbiamo anche verificare, tramite la banca di accollo, che il venditore abbia pagato tutte le rate scadute, per evitare brutte sorprese al rogito.

Anche la banca vorrà fare su di voi le dovute verifiche di effettiva capacità di reddito. In sostanza non accetterà ad occhi chiusi di ribaltare su di voi le rate residue del mutuo, ma vorrà fare le dovute verifiche documentali e reddituali come se dovreste accendere un nuovo mutuo.

La perizia, cosa bisogna sapere?

Dato che la vostra banca dovrà concedervi un finanziamento lungo parecchi anni, il vostro mutuo, è anche giusto che cerchi di capire bene che immobile sta finanziando.
Questo anche perchè su tale immobile verrà accesa un'ipoteca che, nel caso malaugurato in cui voi non riusciate più a pagare le rate, farà sì che la proprietà della vostra casa torni alla banca, la quale la metterà al'asta per poter recuperare il resto del suo denaro.
Ecco perchè entra in gioco la perizia, redatta da un tecnico preposto, il perito appunto.
All'interno della sua relazione tecnica dovranno esserci dati ineccepibili sui quali poi il notaio si baserà per ipotecare la casa.
Uno di questi dati è l'esatta identificazione al catasto del vostro territorio, questo grazie ad alcuni identificativi come il mappale, il codice che localizza l'esatta posizione del fabbricato e dell'appartamento, e la planimetria n scala.
Dovrà poi stabilire il valore commerciale dell'immobile in base alla posizione della casa (centro, semi-centro, periferia, ecc.), alle finiture signorili o meno, alla data di costruzione, allo stato di conservazione, e così via.
La zona servirà anche per quantificare se sarà facile o meno rivenderlo in quanto vi è molta o poca richiesta di compra-vendite in tale area geografica.
Per ultimo saranno da effettuarsi controlli sulla regolarità delle concessioni edilizie escludendo quindi ogni tipo di abusivismo creato prima o dopo la sua costruzione, che renderebbe nulla l'iscrizione a ipoteca, e quindi lascerebbero l'istituto di credito scoperto da garanzie alcune.

Quando l'affitto è meglio del Mutuo?

Come abbiamo già scritto il 90% degli italiani preferisce accendere un mutuo piuttosto che continuare a pagare l'affitto. Ma abbiamo anche detto che in altre nazioni non sempre questa percentuale si mantiene così alta.
Allora quando è più conveniente rimanere in affitto?
Probabilmente in Italia l'affitto va visto come periodo di transizione, quindi limitato, per arrivare poi al mutuo.
A meno che la cifra pagata mensilmente non sia così bassa da farci riuscire a mettere da parte tutti i soldi necessaria al successivo acquisto di una casa in contanti.
Tenete infatti presente che l'acquisto di una casa comporterà un impegno economico enorme per un periodo di tempo molto lungo.
Inoltre avrete dei costi immediati a cominciare dalla provvigione dell'agenzia immobiliare che sarà del 3% circa, il costo del notaio di 2000 euro circa, la parcella del consulente finanziario da 500 a 1000 euro, l'istruttoria della banca a partire da 500 euro, la tassa di compravendita intorno ai 350 euro e l'imposta di registro e quella sul mutuo.
Il tutto condito da un buon anticipo, perchè difficilmente troverete un istituto di credito che vi finanzierà più del 80% del valore della casa.
Insomma se l'affitto attuale è basso, valutate attentamente a quale situazione finanziaria andrete incontro accendendo un mutuo.

Qual'è il vero tasso applicato?

Quanti di noi sono stati abbagliati dagli ottimi tassi pubblicizzati per poi ritrovarsi con tassi effettivi più elevati?
Com'è possibile che le banche possano variare a loro piacimento i tassi applicati?
In effetti questo non è possibile, ma ci sono alcuni "escamotage" per rendere appetibile l'offerta reclamizzata al cliente e poi, al momento di mettere tutto nero su bianco, mostrare le varianti del caso.
Nella fattispecie bisogna prestare attenzione a quello che viene definito "tasso di ingresso" che, come dice il termine, ha una validità solo iniziale, poi verrà soppiantato (dopo alcuni mesi) dal "tasso a regime", che si farà pesare per tutta la durata del mutuo, e quindi è solo quest'ultimo che conta.

Chi richiede un Mutuo e perchè?

Solitamente sono privati a richiederlo e il motivo è l'acquisto del bene più prezioso: la casa.
Premesso che non in tutti i paesi esiste la concezione che la casa deve essere di proprietà, ma in Italia, da quando i tassi bancari si sono ridotti notevolmente, tutti si sono buttati nell'acquisto della propria casa.
Dato che ad alcuni è capitato di prendersi delle pesanti fregature, sia da costruttori edili che da società finanziarie, oggi è bene andarci coi piedi di piombo e valutare bene tutte le opzioni disponibili.
Innanzitutto è necessario valutare l'ammontare della spesa, cioè quanto costa la casa, e quanto denaro abbiamo da parte per un eventuale anticipo.
Questo perchè sarà improbabile, o quantomeno molto difficile con i tempi che corrono, che riusciremo ad ottenere dalla banca una somma maggiore all'80% del capitale richiesto per l'acquisto della casa.
In sostanza, se la casa costa 100.000 euro, la banca ci sarà al massimo 80.000 euro, ed il resto dovremo metterlo noi.
In gergo tecnico questa soglia, determinata dal rapporto tra l'importo richiesto ed il valore effettivo dell'immobile rilevato dalla perizia, si abbrevia con la sigla LTV (Loan To Value).
A questo poi dovremo aggiungere, come vedremo più avanti, le spese bancarie per l'allestimento della pratica, l'eventuale parcella del consulente finanziario, ed il costo dell'atto notarile.

Che cos'è il Mutuo?

Il mutuo non è altro che un finanziamento.
La cosa che lo differenzia sostanzialmente è la durata, che può partire da 5 anni, ma che in genere va dai 20 ai 30 anni (oggi può arrivare addirittura a 40 o 50 anni!).
La rata di rimborso è solitamente a scadenza mensile, e può essere di importo costante o variabile (il motivo lo tratteremo più avanti).
Dato che è un impegno oneroso ed a medio-lungo termine, va valutato con grande attenzione.